아파트 투자는 사이클이다 (책 제목)
이현철 소장의 부동산 전문서를 읽으면서. 아파트의 사이클을 어림잡아 볼 때 이현철 소장의 말이 정확하다는 것을 깨달았습니다. 주식과 비교해서 설명하는 방식으로 아파트를 살 때 심리를 잘 파악해야 한다는 것을 강조하고 있습니다. 아파트값은 전세가를 기준으로 합니다. 상승장에서 하락할 때도 전세가가 높다. 하락할 때 아파트 전세가 하고 아파트 매매가 하고 차이가 없다면 전세가는 제자리에 있고 아파트 매매가는 하락하기 때문에 전세가 하고 매매가 가격 차이가 안 나는 것이다. 이럴 때 전세가하고 매매가 하고 차이가 없다고 아파트를 구입을 한다면 하락장에 아파를 구입한 것이기 때문에 반 토막 나는 아파트가 되는 것이다. 상투에 사는 격이 된다. 하락장에서 바닥을 확인하는 방법은 역시 전세가와 매매가의 갭이 없는 징조를 보았을 때다. 전세는 바닥을 확인했기 때문에 더 이상 떨어지지 않고 가격을 유지하고 있고 아파트 매매가는 전세가 근처에까지 떨어지는 것이다. (전세가가 매매가의 80%~90%) 이 상황이 되면 전세가가 가격을 부추겨서 밀어 올려준다. 이럴 때가 아파트를 살 때인 것입니다. 그리고 부동산 흐름과 금리의 흐름이 같은 방향이면 더욱 큰 효과가 나타난다. 하지만 금리가 전적으로 부동산의 흐름에 영향을 주는 것은 아닙니다. '외부요인에 영향을 받지 않는 완벽한 내부 결속'이란 결국 부동산 시장에 한결같은 영향을 미치지 못하는 금리나 수요 공급이 아니라. 나를 날게 할 태풍이 되어줄 "시장의 심리, 전세가, 분양, 정책을 뜻하는 것으로 봐도 좋다. " 하락 시작 최고의 비관적일 때가 가장 좋은 매수 시점이고 최고의 낙관적일 때가 가장 좋은 매도 시점이다. 부동산 시장의 4요소 1. 심리 2. 전세가 3. 분양 4. 정책 심리~거래량이다. 하락장에 거래량 감소는 폭등을 예상하고 같은 평수의 40% 할인가보다 2천만 원~3천만 원 프리미엄이 붙은 아파트를 구입하는 게 유리하다. 이미 할인된 아파트는 인기를 읽었기 때문이다. 프리미엄이 붙은 아파트는 이미 60%의 수익을 가지고 가는 거기 때문이다. 상승장을 파악하는 방법은 아파트 미분양이 발생하고 아파트 입주가 안 되면 새로 분양하는 아파트를 관심 있게 본다. 새로 분양하는 아파트가 서서히 완판이 되면서 전세가가 오르면 이때가 아파트값이 오르는 시기입니다. 마지막으로 분양가할인, 중도금무이자, 취득세와 양도세면제, 시스템에어컨 무상증정, 베란다 확장 무료, 중개료 무료 등의 옵션이 붙을 때 이때가 아파트를 구입할 시기이다. 단순히 오를 거라는 게 아니고 부동산 사이클을 알고 사야 한다.
이 책을 읽고 나서 기록을 한 이유는 계속 잊지 말고 공부를 해서 꼭 상승하는 시점에 아파를 사겠 다고 다짐을 하며 이 글을 씁니다. 이현철 소장님 말씀이 기다리고 공부하고 있다가 때가 오면 발 빠르게 움직이라고 하셨습니다. 그때 가서 공부를 하는 것은 이미 늦은 것이라고 하셨습니다.